새 아파트로 갈아타려고 보니 ‘6.27 부동산 대책’ 때문에 주택담보대출이 막막하신가요? 강화된 대출 규제 때문에 ‘내 집 마련’의 꿈을 접어야 하나 고민하는 1주택자분들이 많습니다. LTV, DSR, 스트레스 DSR… 듣기만 해도 머리 아픈 용어들 때문에 ‘주거 사다리’를 오르기가 점점 더 힘겨워지는 것이 현실입니다. 하지만 정확히 알면 길이 보입니다. 바뀐 규정 속에서 1주택자가 성공적으로 갈아타기 위해 반드시 확인해야 할 포인트를 놓쳐 자금조달계획에 차질이 생기는 일은 없어야 합니다.
6.27 부동산 대책 이후 1주택자 갈아타기 핵심 요약
- 기존 주택 처분 조건부 대출 및 6개월 내 전입 의무 등 강화된 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 강화된 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되어 실제 대출 한도가 이전보다 줄어들 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
- 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도가 최대 6억 원으로 제한되는 등 새로운 대출 규제를 정확히 파악하고 자금 계획을 세워야 합니다.
첫째, 처분 조건부 및 실거주 의무 확인은 필수
6.27 부동산 대책의 핵심 중 하나는 실수요자 중심의 시장 재편입니다. 이에 따라 1주택자가 새로운 주택을 취득하기 위해 주택담보대출을 받을 경우, 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 하는 조건이 붙습니다. 이는 사실상 갭투자를 차단하고 실거주 목적의 거래를 유도하기 위한 조치입니다. 또한, 대출 실행일로부터 6개월 이내에 신규 주택으로 전입해야 하는 ‘전입 의무’도 부과됩니다. 만약 이 의무를 위반할 경우, 대출금이 회수될 뿐만 아니라 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한되는 강력한 페널티를 받을 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 따라서 갈아타기를 계획 중인 1주택자는 기존 주택의 매도 계획과 이사 일정을 철저히 세워 소유권 이전에 차질이 없도록 해야 합니다.
둘째, 대출 한도를 줄이는 스트레스 DSR의 습격
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율을 의미하며, 현재 금융권에서 중요한 대출 규제로 작용하고 있습니다. 여기에 더해 ‘스트레스 DSR’ 제도가 도입되면서 대출 문턱은 더욱 높아졌습니다. 스트레스 DSR은 향후 금리 인상 가능성까지 고려하여 실제 대출 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 즉, 미래의 금리 변동 위험을 미리 반영해 빌릴 수 있는 돈의 총액을 줄이는 것입니다. 특히 3단계 스트레스 DSR이 시행되면서 수도권 주택 구매 시 대출 한도가 이전보다 크게 감소할 수 있습니다. 따라서 연소득과 신용대출 등 다른 부채 현황을 꼼꼼히 따져보고, 강화된 DSR 규제 안에서 가능한 대출 한도를 보수적으로 예측하는 것이 중요합니다.
금리 유형별 스트레스 DSR 적용 방식
| 금리 유형 | 스트레스 DSR 적용 특징 | 대출 한도에 미치는 영향 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 금리 변동 위험이 가장 크다고 판단하여 스트레스 금리가 가장 높게 적용됩니다. | 대출 한도가 가장 많이 줄어듭니다. |
| 혼합형 금리 (5년 고정 후 변동) | 일정 기간 고정 후 변동되므로 변동금리보다는 낮지만, 주기형보다는 높은 스트레스 금리가 적용됩니다. | 변동금리보다는 유리하지만, 한도 감소 폭이 여전히 큽니다. |
| 주기형 고정금리 (5년 주기 변동) | 상대적으로 금리 변동 주기가 길어 위험이 적다고 판단, 스트레스 금리가 가장 낮게 적용됩니다. | 세 가지 유형 중 대출 한도를 가장 많이 받을 수 있습니다. |
셋째, LTV와 6억 대출 한도 규제 이해하기
LTV(주택담보대출비율)는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율을 말합니다. 정부는 부동산 시장 과열을 막기 위해 규제지역과 비규제지역에 따라 LTV 한도를 다르게 적용해왔습니다. 6.27 부동산 대책은 여기서 더 나아가, 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 강력한 규제를 도입했습니다. 즉, 주택 가격이 10억 원이고 LTV 70%를 적용받아 7억까지 대출이 가능하더라도, 실제로는 6억 원까지만 빌릴 수 있다는 의미입니다. 이 규제는 다주택자는 물론 1주택자의 갈아타기에도 동일하게 적용되므로, 자금조달계획 수립 시 이 상한선을 반드시 고려해야 합니다.
넷째, 전세 시장 변화와 갭투자 전략의 종말
이번 대책으로 ‘소유권 이전 조건부 전세 대출’이 금지되면서 전세보증금을 활용한 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다. 이는 기존 주택을 전세로 돌리고, 그 보증금으로 새로운 주택의 잔금을 치르려던 계획에 큰 차질을 줄 수 있습니다. 또한 전세대출 보증 비율이 축소되면서 전반적인 임대차 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 갈아타기 과정에서 기존 집의 매도 시점과 새집의 잔금일 사이에 기간이 벌어질 경우, 자금 공백이 발생할 수 있으므로 전세나 월세 시장의 변화도 예의주시하며 유동성 계획을 세워야 합니다.
다섯째, 정책대출 활용 가능성 타진하기
강화된 대출 규제 속에서도 정부는 서민, 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 정책대출 상품의 문은 열어두고 있습니다. 디딤돌대출, 버팀목대출, 신생아 특례대출 등이 대표적입니다. 이러한 정책대출은 일반 주택담보대출에 비해 금리가 낮고 DSR 산정 시 일부 예외를 적용받는 등 유리한 조건을 제공합니다. 다만, 소득, 자산, 주택 가격 등 구체적인 자격 요건이 까다롭기 때문에 본인이 해당하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 스트레스 DSR 규제 강화로 일반 대출 한도가 줄어든 상황에서, 정책대출을 활용할 수 있다면 내 집 마련의 부담을 크게 덜 수 있는 중요한 주거 사다리가 될 수 있습니다.
