전세 사기, 깡통전세… 남의 일인 줄만 알았는데 혹시 내 이야기가 될까 봐 불안하신가요? ‘나는 괜찮겠지’ 하는 안일한 생각으로 부동산 계약서에 도장을 찍었다가 평생 모은 보증금을 한순간에 날릴 수도 있습니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부라면 그 피해는 더욱 막심할 텐데요. 하지만 너무 걱정하지 마세요. 등기부등본에 나오는 ‘이 단어’들만 제대로 확인해도 99%의 사기는 막을 수 있습니다. 지금부터 10분만 투자해서 당신의 소중한 재산을 지키는 방법을 알려드리겠습니다.
부동산 계약 전, 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수
- 등기부등본에 특정 단어가 보인다면, 그 집은 위험 신호입니다.
- 소유 관계(갑구)와 채무 관계(을구)를 꼼꼼히 살피는 것이 전세 사기를 피하는 첫걸음입니다.
- 단 몇 분의 투자로 수천, 수억 원의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
등기부등본, 이것만은 알고 보자
부동산 계약을 앞두고 있다면 ‘등기부등본’이라는 서류를 반드시 마주하게 됩니다. 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’로, 해당 부동산의 신분증과도 같습니다. 인터넷등기소를 통해 누구나 쉽게 열람하거나 발급받을 수 있죠. 이 서류는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 바로 표제부, 갑구, 을구입니다.
- 표제부: 부동산의 주소, 면적 등 기본적인 정보가 담겨 있습니다. 계약하려는 집의 주소와 일치하는지, 집합건물이라면 동, 호수가 정확한지 확인해야 합니다. 건축물대장과 비교 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
- 갑구: 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 과거 소유권 변동 이력은 어떠한지 알 수 있습니다. 계약하려는 상대방이 실제 소유자인지 신분증과 함께 반드시 대조해야 합니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리, 즉 빚과 관련된 내용이 나옵니다. 은행에서 돈을 얼마나 빌렸는지(근저당권), 다른 세입자가 있는지(전세권) 등을 확인할 수 있습니다.
부동산 등기부등본 열람 시에는 ‘말소사항포함’ 옵션을 선택해 과거의 기록까지 모두 확인하고, 계약 직전과 잔금일 당일에도 다시 한번 떼어보는 것이 안전합니다. 열람용 등기부등본은 법적 효력이 없으므로, 관공서나 은행에 제출해야 할 때는 반드시 ‘제출용’으로 발급받아야 합니다.
계약 절대 금지! 등기부등본 위험 신호 TOP 7
이제부터가 진짜 핵심입니다. 등기부등본을 폈을 때 아래와 같은 단어들이 보인다면, 일단 멈추고 신중하게 고민하거나 과감히 계약을 포기해야 합니다. 당신의 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있는 치명적인 독소 조항들입니다.
1. 압류, 가압류
갑구에 ‘압류’나 ‘가압류’라는 단어가 보인다면 빨간불이 켜진 것과 같습니다. 이는 집주인(채무자)이 빚을 갚지 않아 채권자가 법적 절차를 통해 해당 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 묶어놓은 상태를 의미합니다. 만약 이 상태에서 계약하고 입주했다가 집이 경매나 공매로 넘어가게 되면, 여러분의 보증금은 후순위로 밀려 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 특히 국세나 지방세 체납으로 인한 압류는 최우선변제권보다도 순위가 앞설 수 있어 더욱 위험합니다. 계약 전 집주인의 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하는 것이 안전합니다.
2. 가처분
‘가처분’ 역시 갑구에서 볼 수 있는 위험 신호입니다. 가처분은 특정 부동산에 대해 소유권 이전이나 매매 등 일체의 처분 행위를 금지하는 임시 조치입니다. 주로 소유권 다툼이 있을 때 등기되는데, 예를 들어 이혼 소송 중인 부부의 재산 분할 문제나, 매매 계약 후 소유권 이전에 문제가 생겼을 경우를 들 수 있습니다. 만약 가처분 등기가 된 집을 계약한다면, 추후 소송 결과에 따라 새로운 집주인이 나타나 계약 해지를 요구하거나, 최악의 경우 집을 비워줘야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
3. 가등기
‘가등기’는 미래에 발생할 수 있는 소유권 변동을 미리 예약해두는 개념입니다. 두 가지 종류가 있는데, 담보 가등기는 돈을 빌려주고 그 담보로 설정하는 것이라 근저당권과 비슷하지만, ‘소유권 이전 청구권 보전 가등기’는 매우 위험합니다. 이는 “나중에 이 집을 나에게 넘겨라”고 찜해놓은 것과 같습니다. 만약 여러분이 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖추기 전에 가등기가 설정되었다면, 나중에 가등기 권리자가 본등기를 실행할 경우 새로운 집주인이 되며, 여러분은 대항할 수 없어 보증금을 잃고 쫓겨날 수 있습니다. 접수일자를 비교하여 가등기가 임차권보다 선순위라면 절대 계약해서는 안 됩니다.
4. 신탁등기
최근 전세사기에서 가장 많이 활용되는 수법 중 하나가 바로 ‘신탁등기’입니다. 갑구의 소유자가 개인이 아닌 ‘OO신탁회사’로 되어 있다면 100% 신탁등기된 부동산입니다. 이는 실제 소유자(위탁자)가 관리, 처분, 개발 등의 목적으로 소유권을 신탁회사(수탁자)에 잠시 넘겨놓은 것을 의미합니다. 여기서 가장 중요한 점은 등기부등본상 소유자는 신탁회사이므로, 임대차 계약은 반드시 신탁회사의 사전 동의를 얻고 신탁회사와 직접 체결해야 한다는 것입니다. 만약 실제 소유자라고 주장하는 위탁자와 계약을 맺는다면, 그 계약은 법적으로 무효가 되어 보증금을 전혀 보호받을 수 없습니다. 신탁원부를 반드시 열람하여 임대차 계약에 대한 특약사항을 확인해야 합니다.
5. 토지별도등기
아파트, 빌라, 오피스텔 같은 집합건물 등기부등본의 표제부에서 ‘토지별도등기 있음’이라는 문구를 발견했다면 주의해야 합니다. 이는 내가 계약하려는 건물(전유부분)과 그 건물이 서 있는 땅(대지권)의 권리 관계가 분리되어 있다는 뜻입니다. 흔히 건물을 짓기 전 토지에 근저당권이 설정된 상태에서 건물이 완공되고, 토지의 근저당권이 해결되지 않았을 때 발생합니다. 만약 토지에 설정된 빚 때문에 땅만 경매로 넘어간다면, 새로운 토지 소유주는 건물 철거를 요구할 수 있습니다. 이렇게 되면 세입자는 보증금은커녕 살고 있는 집에서 쫓겨날 수도 있는 심각한 상황에 처하게 됩니다.
6. 과도한 근저당권
을구에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘근저당권’입니다. 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마나 돈을 빌렸는지 보여주는 지표죠. 여기서 주목할 것은 실제 빌린 돈(채무원금)이 아니라 ‘채권최고액’입니다. 보통 은행은 빌려준 돈의 120~130%를 채권최고액으로 설정합니다. 부동산 시장에서 통용되는 안전 마지노선은 ‘채권최고액 + 내 보증금 ≤ 주택 시세의 70~80%’입니다. KB시세 등을 통해 현재 시세를 정확히 파악하고, 이 공식을 초과한다면 소위 ‘깡통전세’가 될 위험이 매우 높습니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 가져가고 나면 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다는 의미입니다. 여러 부동산을 묶어 대출받은 경우 ‘공동담보목록’도 함께 확인해야 합니다.
7. 선순위 권리 다수
내가 입주하기 전에 이미 다른 세입자가 살고 있으면서 전세권 등기를 했거나, 소액임차인으로서 최우선변제권을 확보하고 있다면 이 역시 ‘선순위 권리’에 해당합니다. 등기부등본 을구에 다른 전세권이 설정되어 있거나, 전입세대열람을 통해 나보다 먼저 들어와 사는 세대가 있는지 확인해야 합니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 이 선순위 권리자들이 먼저 배당을 받아가기 때문에 내 보증금 순위는 뒤로 밀리게 됩니다. 다가구주택의 경우, 여러 세대가 살고 있기 때문에 보이지 않는 선순위 보증금이 많을 수 있어 더욱 철저한 확인이 필요합니다. 계약 시 공인중개사를 통해 선순위 임차인의 보증금 총액을 확인하고, 이를 특약사항에 명시하는 것이 안전합니다.
안전한 부동산 계약을 위한 마지막 점검
지금까지 등기부등본에서 반드시 피해야 할 7가지 위험 신호에 대해 알아보았습니다. 부동산 계약은 결코 간단한 문제가 아닙니다. 공인중개사의 말만 믿기보다는, 스스로 등기부등본을 열람하고 권리 관계를 분석하는 습관을 들여야 합니다. 만약 등기부등본 내용이 너무 복잡하고 어렵게 느껴진다면 주저하지 말고 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다. 또한, 만일의 사태에 대비해 주택도시보증공사(HUG) 등에서 제공하는 전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 안전장치가 될 수 있습니다. 여러분의 현명한 판단이 소중한 보증금을 지키는 최고의 방법입니다.
