내 집 마련의 꿈을 안고 열심히 발품 팔아 마음에 쏙 드는 전셋집을 찾았는데, “혹시 전세사기 아닐까?” 하는 불안감에 밤잠 설치고 계신가요? 최근 끊이지 않는 전세사기 소식에 오피스텔, 빌라, 심지어 아파트까지 계약서에 도장을 찍기 전까지 마음을 놓을 수 없는 것이 현실입니다. 신혼부부, 1인가구 등 많은 분들이 소중한 자산을 지키기 위해 고민이 많으실 텐데요. 사실 몇 가지만 꼼꼼히 확인하면 악성 허위매물을 걸러내고 안전하게 계약을 마칠 수 있습니다.
전세 사기 예방 핵심 요약
- 등기부등본 확인을 통해 실제 집주인과 집에 설정된 빚(근저당 등)을 파악해야 합니다.
- 건축물대장을 열람하여 계약하려는 집이 불법 건축물은 아닌지, 주거용이 맞는지 확인해야 합니다.
– 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 사전에 확인하여 가장 확실한 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.
첫 번째 관문 등기부등본 확인하기
전세 계약의 가장 기본은 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다. 등기부등본은 부동산의 신분증과 같아서 해당 주택의 주소, 면적, 그리고 가장 중요한 권리관계를 담고 있습니다. 계약하려는 집의 실제 소유주, 즉 임대인이 누구인지, 그리고 은행 대출과 같은 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 등기부등본의 ‘을구’에 과도한 빚이 있다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 소중한 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 대법원 인터넷등기소나 가까운 주민센터에서 누구나 쉽게 열람하고 발급받을 수 있으니 계약 직전, 그리고 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
두 번째 안전장치 건축물대장 점검
등기부등본이 권리관계를 보여준다면, 건축물대장은 건물의 물리적인 현황을 알려주는 서류입니다. 계약하려는 집이 주거용으로 허가받은 건물이 맞는지 확인하는 것이 중요합니다. 간혹 오피스텔이나 빌라 중 건축물대장상 용도가 ‘근린생활시설’로 되어 있는 경우가 있는데, 이런 곳은 주택이 아니기 때문에 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다. 또한, 불법으로 방을 쪼개거나 증축한 ‘위반 건축물’로 등재된 경우, 나중에 법적인 문제에 휘말릴 수 있으므로 정부24 홈페이지나 앱을 통해 미리 확인해야 합니다.
서류 확인 시 주의 깊게 볼 항목
| 서류 종류 | 핵심 확인 사항 | 비고 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 소유자 정보 (계약자와 일치 여부), 근저당 및 가압류 등 권리관계 | 계약 전과 잔금 지급 전 최소 2회 이상 확인 필수 |
| 건축물대장 | 건축물 용도 (주거용 여부), 위반 건축물 등재 여부 | ‘근린생활시설’은 주거용이 아님에 유의 |
세 번째 방패막 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세사기를 막는 가장 확실하고 강력한 방법은 전세보증금 반환보증보험(전세보증보험)에 가입하는 것입니다. HUG(주택도시보증공사)와 같은 보증기관은 집주인이 계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 세입자에게 대신 보증금을 지급해 줍니다. 중요한 점은 모든 집이 보증보험에 가입할 수 있는 것은 아니라는 사실입니다. 주택 가격 대비 전세금 비율이 너무 높거나 집에 문제가 있는 경우 가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 부동산 계약 전에 해당 매물이 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것이 안전합니다. 이는 그 자체로 해당 매물이 비교적 안전하다는 하나의 기준이 될 수 있습니다.
네 번째 최종 점검 시세 조회로 적정 가격 판단하기
주변 시세보다 터무니없이 저렴하게 나온 급매물은 일단 의심해봐야 합니다. 허위매물이거나 위험한 갭투자와 연관된 매물일 가능성이 있기 때문입니다. 네이브 부동산 114, KB부동산, 호갱노노, 아실과 같은 부동산 정보 플랫폼을 활용하면 아파트 시세나 빌라, 오피스텔의 실거래가 조회를 손쉽게 할 수 있습니다. 지도 서비스를 통해 로드뷰나 항공뷰로 주변 환경을 확인하고, 평면도, 일조량, 교통정보 등 단지 정보를 비교 분석하여 적정 전세가를 파악하는 것이 중요합니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘는다면 깡통전세의 위험이 있으니 계약에 신중을 기해야 합니다. 이러한 정보들을 바탕으로 부동산 계약서 작성 시 꼼꼼하게 특약사항을 기재하고 확정일자와 전입신고를 마치는 것까지가 안전한 전세 계약의 완성입니다.
